居間合同糾紛案居間人的權利與義務

   原告(反訴被告)：山東某某房地產經紀有限公司

　　被告(反訴原告)： 張某某

　　2008年11月24日，張某某作為委托人與受托人山東某某房地產經紀有限公司簽訂了《房屋購買委托協議》(以下簡稱“委托協議”)。根據該協議，張某某委托山東某某房地產經紀有限公司購買位于山東市海淀區西二旗中路的房屋，委托價格范圍為180萬-220萬，委托期限自2008年11月1日至2009年2月1日，居間服務費金額以雙方傭金確認書金額為準;第四條各方責任，受托人責任為“……受托人不得故意隱瞞真實情況和故意提供虛假信息向委托人提供不符合出售條件的房源……”。該委托協議簽訂當日，張某某與楊某某就購買楊某某所有的位于山東市海淀區西二旗中路6號二區2號樓1單元102室房屋(以下簡稱“102室房屋”)一事達成一致，并簽訂了《山東市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》。此后，張某某于2008年12月24日向山東某某房地產經紀有限公司支付居間服務費1.2萬元。

　　張某某在準備辦理房產過戶手續時，才恍然發現，在張某某與楊某某簽訂房屋買賣合同時，102室房屋已被山東市西城區人民法院在審理孫某某與楊某某(當時楊某某關押在山西某看守所里)一般借款合同糾紛一案時進行查封。為此張某某申請了執行異議，山東市西城區人民法院于2009年5月18日出具(2009)西執異字第25號民事裁定書，裁定駁回張某某的執行異議。后經張某某親到努力，經多方協商，最終取得了102室房屋所有權。

　　山東某某房地產經紀有限公司訴稱，2008年11月24日，我公司與張某某簽訂合同，約定由我公司為其提供購買房屋的居間服務，后我公司向其提供居間服務，促成其與房屋出賣人楊某某就山東市海淀區西二旗中路6號二區2樓1門102室房屋買賣一事達成一致意見并簽訂《山東市存量房房屋買賣合同》，然而張某某至今未向我公司支付居間費用。請求法院依法判令：1、張某某支付我公司居間服務費人民幣31000元，以日萬分之二點一為標準給付我公司2008年11月25日起至實際支付之日止之違約金;2、被告張某某承擔本案訴訟費用。

　　張某某答辯稱：1、在該房屋買賣交易中，山東某某房地產經紀有限公司違反合同約定義務，向我隱瞞了真實情況，提供虛假信息，未如實告知我該處房屋已被山東市西城區人民法院依法查封，陷入無法買賣的境地;2、該房屋的最終交易成功與山東某某房地產經紀有限公司所提供居間服務無關，是我自行與法院聯系，自費去山西找相關人士辦理手續，才最終達成房屋買賣，山東某某房地產經紀有限公司在此期間內并未協助過我辦理相關手續。綜上所述，山東某某房地產經紀有限公司的訴訟請求缺乏事實和法律依據，請求駁回山東某某房地產經紀有限公司全部訴訟請求。

　　鑒于山東某某房地產經紀有限公司的根本違約行為，張某某反訴稱：1、要求解除與山東某某房地產經紀有限公司所簽訂的合同;2、要求山東某某房地產經紀有限公司返還張某某已經交付的居間服務費1.2萬元;3、山東某某房地產經紀有限公司承擔本案訴訟及反訴費用。

　　【審判】

　　山東市海淀區人民法院經審理認為， 居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告;居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況損害委托人利益的，不得要求支付報酬。本案中，根據查明的事實可以認定，山東某某房地產經紀有限公司與張某某于2008年11月24日所簽訂之委托協議實質系居間合同;在該合同簽訂后，山東某某房地產經紀有限公司未能如實向張某某提供信息，未告知其102室房屋已依法被人民法院查封的重要事實，致使張某某同房屋出售人楊某某在102室依法不得進行買賣、過戶情況下簽訂了房屋買賣合同。雖張某某現已自行努力，于事實上取得了102室房屋的所有權，但該房屋所有權的取得可以認定與山東某某房地產經紀有限公司所進行的居間行為無關。故，山東某某房地產經紀有限公司作為專業房屋中介機構，而未能如實履行居間合同義務，向張某某提供了虛假信息的情況下，其訴請要求張某某給付居間費用及違約金的訴訟請求，缺乏事實及法律依據，本院不能予以支持;張某某反訴要求解除與山東某某房地產經紀有限公司所簽訂委托協議一節，由于該委托協議已在事實上自然終止，故本院對此一反訴請求不予支持。

　　綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第四百二十四條、第四百二十五條之規定，判決如下：

　　一、本判決生效之日起七日內，山東某某房地產經紀有限公司返還張某某居間服務費人民幣一萬二千元;

　　二、駁回山東某某房地產經紀有限公司其他訴訟請求;

　　三、駁回張某某其他訴訟請求。

　　如果未按本判決指定的期限內履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　案件受理費人民幣438元，由山東某某房地產經紀有限公司負擔，已繳納;案件反訴受理費100元，由山東某某房地產經紀有限公司負擔，本判決生效之日起七日內交納。

　　【律師評析】

　　一、什么是居間合同?

　　居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。報告訂立合同的機會，是指受委托人的委托，尋覓及提供可與委托人訂立合同的相對人，從而為委托人訂立合同提供機會。提供訂立合同的媒介服務，是指介紹雙方當事人訂立合同，居間人斡旋于雙方當事人之間，促使雙方達成交易。于此，居間合同分為：報告居間和媒介居間。

　　我國古代，居間人被稱為“互郎”，是促進雙方成交而從中取酬的中間人。在古漢語中，“互”寫作“東”，后訛傳為“牙”，因此民間將居間人稱為“牙行”或“牙紀”。

　　居間合同中的居間人不是委托人的代理人，而是居于交易雙方當事人之間起介紹、協助作用的中間人。而代理人是在委托人授權的前提下，以委托人的名義與第三人訂立合同，委托事務完成后，根據合同中有償或無償的約定，而決定是否向代理人支付報酬。居間行為的目的就是為了促成他人之間的交易，并獲取報酬。所以居間合同的一個典型特征就是有償性。

　　二、居間人有哪些權利與義務?

　　(一)居間人的義務

　　居間合同中居間人的義務就是委托人的權利。居間人的義務主要有以下幾方面。

　　1.報告訂約機會或媒介訂約的義務

　　在報告居間中，居間人對于訂約事項，應就其所知，據實地報告給委托人。在媒介居間中，居間人應將有關訂約的事項據實報告給各方當事人。向委托方報告訂約機會或提供訂約媒介是居間人在居間合同中承擔的主要義務。

　　2.忠實和盡力義務

忠實于當事人的利益是指居間人就有關訂立合同的事項應當向委托人如實報告。居間人的忠實義務具體包括：首先，居間人應將其所知道的有關訂立合同的情況或商業信息如實告知委托人;其次，居間人不得對訂立合同實施不利影響，影響合同的訂立或損害到委托人的利益;再次，居間人對于所提供的信

息，成交機會以及后來的訂約情況負有向他人保密的義務。居間人在負有忠實義務的同時，還負有盡力義務。居間人應盡力促使將來可能訂立合同的當事人雙方達成合意，排除雙方所持的不同意見，并依照約定準備合同，對于相對人與委托人之間所存障礙，加以說合和克服。

　　3.隱名和保密義務

　　在媒介居間中，如果當事人一方或雙方指定居間人不得將其姓名或商號、名稱告知對方，居間人就負有不將其姓名或商號、名稱告知對方的義務，這就是隱名義務，這種居間又稱為隱名居間或隱名媒介。是否允許公開自己的名稱和姓名是居間合同當事人的權利，因此，無論是委托人還是其交易相對人，都可以指定居間人不得將其姓名或名稱告知其相對人。那么，居間人在交易雙方訂立合同之中或之后都應履行隱名義務。

　　居間人對在為委托人完成居間活動中獲悉的委托人的商業秘密以及委托人提供的信息、成交機會、后來合同的訂立情況等，應按照合同的約定保守秘密。居間人如違反隱名和保密義務致使隱名當事人或委托人受損害的，應承擔損害賠償責任。

　　4.介入義務

　　居間人的介入義務是指在隱名居間中，在一定情形下由居間人代替隱名當事人以履行輔助人的身份履行責任，并由居間人受領對方當事人所為的給付的義務。居間人承擔介入義務與居間人的隱名義務是一致的，是為了保證隱名當事人保持交易秘密目的的最終實現。

　　居間人僅在一定情形下負有介入義務，并不享有介入的權利。換言之，只有在保護隱名當事人利益的前提下，才有居間人的介入義務，而不存在居間人基于特定情形主張介入的權利問題。

　　5.其他義務

　　居間人在居間活動中應當遵守法律、法規和國家政策，遵循商事慣例和交易習慣，不得從事違法的居間活動;居間人原則上不得同時為委托人和相對人的居間人。

　　(二)居間人的權利

　　居間合同中居間人的權利實際上就是委托人的義務。居間人的權利有以下兩個方面。

　　1.獲得報酬的權利

　　在居間合同中，委托人的主要義務是支付報酬。從《合同法》第四百二十六條第1款的規定看，我國立法對居間報酬的確定主要采“約定報酬制度”，即居間人從事居間活動收取報酬的多少，主要依據居間人與委托人的約定。居間合同報酬的給付義務有兩種情況：一是報告居間，因居間人僅為委托人報告訂約機會，并不與委托人的相對人發生關系，所以報告居間僅由委托人承擔給付義務;二是媒介居間，因為交易雙方當事人都因為居間人的媒介而得益，所以，除另有約定外，由雙方當事人平均負擔居間人的報酬。

　　居間人行使報酬請求權采取報酬后付，即以合同因其報告或媒介成立而為限。合同未成立的，不得請求報酬;合同雖成立但無效時，居間人也不能請求報酬。

　　當居間人違反誠實信用原則的方法由相對人收受利益，或違反其對于委托人的義務而為有利于相對人的行為的，不得向委托人行使報酬請求權。

　　2.居間人的居間費用償還請求權

　　居間人進行居間活動所支出的費用，為居間費用。居間費用

　　居間人所需費用，通常包括在報酬內，居間活動的費用一般由居間人負擔，非經特別約定，居間人不得請求償還費用。但當事人在居間合同中約定由委托人承擔費用的，居間人對其已付的費用有償還請求權。

　　根據我國《合同法》， 居間人違反其對于委托人的義務而作出有利于委托人的相對人的行為，或者違反誠實信用原則的方法而由相對人收受利益時，即使事前約定有費用償還請求權，也無權行使。如果居間人已經盡了報告或媒介義務，但仍不能使合同成立生效的，居間人可以請求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

　　【法律依據】

　　《中華人共和國合同法》

　　第四百二十四條〔定義〕居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

　　第四百二十五條〔居間人如實報告義務〕居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。

　　居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

　　第四百二十六條〔居間人的報酬〕　居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。

　　居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。