鄒克友訴張守忠合同糾紛案

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　　2003年4月29，鄒克友與張守忠簽訂一份樓基地轉讓協議書，約定張守忠將位于日照市東港區安東衛街道東街（后更名為“日照市嵐山區安東衛街道東街”，以下分別簡稱“東港安東衛東街”、“嵐山安東衛東街”）的一處拆遷補償置換的樓基地（土地性質為集體所有制土地），以56 900元的價格轉讓給外村村民鄒克友，協議載明款項當面付清，張守忠的同村村民周同業作為證明人在協議書上簽字。之后該處樓基地一直閑置，鄒克友未在上面建設房屋。2013年，因未能辦理樓房建設手續，嵐山安東衛東街居委將該樓基地收回，并向張守忠補償位于日照市嵐山區安東衛街道鳳凰山社區7號樓西單元102室的安置房一處。鄒克友認為，其已受讓了樓基地，因此，基于該樓基地補償的上述安置房應歸其所有。因與張守忠就安置房的歸屬問題協商不成，鄒克友遂起訴至本院，要求張守忠返還購買樓基地的款項56 900元，并賠償其因此所遭受的損失

　　庭審中，張守忠辯稱，1、涉案樓基地系本村村委按照統一規劃分配的宅基地，依法不得買賣，雙方簽訂的轉讓協議違反法律規定；2、雙方已于2004年通過證明人周同業（已去世）辦理了退還樓基地的事宜，被告向鄒克友支付60 000元作為補償，鄒克友將樓基地返還給被告，并提交有“周同業”簽字的收到條（復印件）一張，內容為：“收到張守忠一次性買回樓基款陸萬元60 000元，經辦人：周同業，2004年9月15日”，并加蓋“中共日照市嵐山區安東衛街道東街居總支部委員會”公章及嵐山安東衛東街居委主任石光華的私人印章。經法院調查核實，石光華表示未經手辦理此事，且在當時還沒有收到條所加蓋的黨支部的章。在法院要求繼續核實該收到條時，張守忠稱原件已經丟失。經對比，收到條與雙方簽訂的轉讓協議書上周同業的簽名差別較大。

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　　山東省日照市嵐山區人民法院生效裁判認為，涉案樓基地所占土地性質系集體所有土地，且張守忠取得該樓基地系基于原宅基地及房屋重新規劃、拆遷后的補償利益，其性質等同于宅基地。張守忠將該樓基地轉讓給非本集體經濟組織成員的鄒克友，違反了我國法律、行政法規的強制性規定，法院依法確認該轉讓協議無效，鄒克友不能取得涉案樓基地的使用權。

　　張守忠提交的收到條，上面加蓋的公章在2004年9月15日尚不存在，且與轉讓協議上周同業的簽名差別較大，另一簽章人亦否認經手此事，在該份收到條存有諸多疑點的情形下，張守忠以丟失為由無法提供原件，致使無法進一步辨別證據的真偽，應當承擔不利的法律后果，法院對該收到條不予采信，對張守忠據此主張的雙方已解除合同，并通過周同業返還60 000元的事實，不予認定。因無效合同取得的財產應當予以返還。張守忠應向鄒克友返還購買樓基地款56 900元。

　　張守忠明知涉案樓基地依法不能轉讓給本集體經濟組織以外成員仍進行轉讓；作為日常生活大宗交易，鄒克友在未確認土地性質的情況下即購買涉案樓基地，雙方對于合同無效均有過錯。張守忠在雙方轉讓行為歷經十余載，涉案樓基地升值并存有巨大利益后，才以違反法律規定為由主張合同無效，雖然符合法律規定，但從道義、情感角度而言，屬于典型的違反誠實信用原則。因此，裁判張守忠以轉讓款為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率賠償張守忠損失。

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　　近年來，隨著城鎮化進程的加速，城市近郊的土地持續增值，涉及上述區域的房屋買賣、宅基地轉讓糾紛迅猛增長。根據現行法律規定及國家政策，宅基地等集體所有土地使用權帶有很強的社會保障功能，只能在本集體經濟組織成員內部享有、流轉；否則，一律無效。但在實踐中，違法流轉大量存在，若雙方正常履約，這種違法現象也“合理”地存在著，并無其他部門監管。但糾紛一旦進入法院，認定轉讓行為無效毋庸置疑。轉讓被判無效后，依據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，“合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。在司法實踐中，通常對于無效合同損失賠償的處理也是“各打五十大板”。但是對于近年來基層司法實踐中屢見不鮮的涉及集體所有土地使用權及房屋轉讓糾紛案件，如果機械地適用法律條文，不僅讓失信的行為人堂而皇之地獲取法外利益，也不利于在社會上弘揚 “誠信”的社會主義核心價值觀。

　　誠實信用是人們社會經濟活動的基本道德準則，也是社會主義核心價值觀的重要內容。而誠實信用原則作為民法的一項基本原則，它要求民事主體在民事活動中要恪守諾言、誠信不欺，不因追求個人利益而損害社會或他人利益，這是以道德規范為基本內容的法律原則。有些糾紛，從法律與道德角度來看，結論可能截然相反，正如本案糾紛。轉讓人可以冠冕堂皇地以“法律規定”為由實施違反誠信的行為，作為深受中國傳統道德規范影響的受讓人及社會大眾，當然難以接受。正因為如此，法官在處理該類糾紛時，需要在堅持法律規定的前提下，適當引入道德、風俗等規范，讓“無情”的法律與“有情”的道德規范結合，實現情、法、理在司法判決中融合。在本案中，法官根據法律的強制性規定，確認涉案樓基地轉讓協議無效；與此同時，引入誠信原則，在合理的限度內彌補受讓人的損失，讓失信人承擔一定的法律制裁。如此，既能有效地平衡雙方的利益，也有助于培養社會公眾的誠信觀念。這也是在審判實踐中培育和踐行社會主義核心價值觀的良好體現。